近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(d广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别ěng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别lì)、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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