文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(f现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多áng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多)”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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