近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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