近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu总监和经理哪个大)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì总监和经理哪个大)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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