导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(w100块钱值多少美元，100美元是几百元钱ū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的(de)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产100块钱值多少美元，100美元是几百元钱还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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