饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发(fā)布了(le)关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存(cún)在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和晋m是山西哪里的车城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收晋m是山西哪里的车费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需(xū)要(yào)看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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