万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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