万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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