“现在的房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关注(zhù)度(dù)从板块(kuài)向单个(gè)标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业(yè)来(lái)看，无(wú)论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到(dào)了底部，再往下的(de)空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择(zé)，需要非常(cháng)小心，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的公司出现爆雷的(de)情况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有大的国资背景的(de)、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年(nián)房地(dì)产的开(kāi)发资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是那些有国(guó)企背景(jǐng)的(de)房企，民营房(fáng)企(qǐ)相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的分化(huà)，无论(lùn)是(shì)在销(xiāo)售，还是融资(zī)等各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在有国资背景的(de)房企在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背(bèi)景的民营房企股价大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何(hé)挖掘，我(wǒ)们(men)会特别(bié)重视企(qǐ)业的成本优势(shì)，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负(fù)债率）是(shì)不是(shì)行业内的最低水(shuǐ)平；利润(rùn)率(lǜ)是不是(shì)行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本是否是行业内(nèi)最(zuì)低的；建安成(chéng)本是否也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上(shàng)述(shù)条件的房企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这(zhè)无疑(yí)又进一(yī)步(bù)考验(yàn)着国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为(wèi)重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未(wèi)来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也(yě)有可能让房企重蹈此前(qián)的(de)高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全(quán)没有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房(fáng)企明(míng)显感(gǎn)觉到机会来了，其开(kāi)始在(zài)一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新(xīn)购入地块也实(shí)现了(le)快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会有更多(duō)的(de)楼盘入市。像这类(lèi)企业就(jiù)符合“最后的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集中在(zài)强二线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度(dù)让人(rén)感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市(shì)场没有想象(xiàng)得(dé)那(nà)么好，可能(néng)会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是(shì)看房企的(de)净负(fù)债率水(shuǐ)平(píng)，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中(zhōng)交地(dì)产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续(xù)居(jū)高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略(lüè)的(de)同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负(fù)债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同(tóng)一筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企与民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，但在(zài)各维度的(de)实际表现上，国央(yāng)企确(què)实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央企的(de)融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这(zhè)样(yàng)，国央企(qǐ)自然而然就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也并不(bù)意味(wèi)着，民(mín)营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到(dào)机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大(dà)流通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社保基金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该资产公司的(de)几(jǐ)只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基(jī)本面表现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维(wéi)度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发布的(de)bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别2023年一季报，今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了(le)扣非归母净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的(de)战(zhàn)略布局(jú)关系密切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的(de)营(yíng)收(shōu)比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年持(chí)续稳居(jū)杭(háng)州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实(shí)现销售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了(le)超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来(lái)多家机构的集中调研(yán)。滨江集(jí)团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房(fáng)地(dì)产产业链上的(de)中游(yóu)环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行业(yè)主要(yào)包括中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节(jié)与上游材(cái)料端息(xī)息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看(kàn)好，机(jī)构(gòu)寻(xún)觅(mì)个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在(zài)进入存量房(fáng)时代，所以对地(dì)产产业链，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为居民保有的(de)住房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美国过去的数据(jù)充分说明(míng)了这一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对(duì)看好和内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在(zài)月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例(lì)，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品的研(yán)发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度(dù)报告显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基(jī)金经(jīng)理曹(cáo)名(míng)长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产产业链(liàn)股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而(ér)言，前(qián)几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多因素(sù)一(yī)度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙(shǔ)光(guāng)，家居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收(shōu)还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只产(chǎn)品均登榜十大流(liú)通股股东，其(qí)也成(chéng)为(wèi)他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股也(yě)越来(lái)越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多(duō)在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是(shì)希望(wàng)挣的(de)是市场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的(de)绿城服务(wù)为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期之后，经过两三(sān)轮(lún)合同(tóng)周期还能(néng)做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价(jià)的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人员(yuán)成(chéng)本的(de)年度(dù)增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业内做到(dào)到期(qī)之后提价率比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

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