5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么)到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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