5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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