万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象(xià河北属于南方还是北方 河北属于北方吗ng)的那么(me)简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能河北属于南方还是北方 河北属于北方吗还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值(zhí)一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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