5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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