万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光(十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思guāng)环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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