近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募RE外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗ITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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