文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关两丈等于多少米部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(h两丈等于多少米uí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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