“现在的房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集(jí)团(tuán)合伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的(de)愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地(dì)杀到了底(dǐ)部，再往下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那(nà)么(me)如何(hé)寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常(cháng)小心(xīn)，避(bì)免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今(jīn)年房(fáng)地产的(de)开发(fā)资金来源，可(kě)以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的(de)主要资金来源来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪(nǎ)些房(fáng)企(qǐ)能从银行(xíng)拿(ná)到(dào)钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ)，民营(yíng)房(fáng)企相(xiāng)对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还是(shì)融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景的(de)房企在(zài)资本市(shì)场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国资(zī)背景的民营房企股(gǔ)价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到(dào)如何(hé)挖(wā)掘，我们会特(tè)别重视企(qǐ)业的成(chéng)本(běn)优(yōu)势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不(bù)是行业内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最(zuì)高(gāo)的；融(róng)资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成本(běn)是否也是业内最低(dī)的；这些(xiē)都是我们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房(fáng)企并不(bù)多。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍有部分房(fáng)企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋(qū)势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道红线(xiàn)”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便是有着较(jiào)稳健特色(sè)的国央企房企，其(qí)财务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进(jìn)的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实(shí)现了快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市(shì)，另外(wài)一半也主要集中(zhōng)在(zài)强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影(yǐng)子(zi)。虽然(rán)说，见到机会时要出(chū)手，但(dàn)出手的章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负(fù)债(zhài)率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈(chén)昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标(biāo)准要比“三道红线(xiàn)”对房企的(de)净(jìng)负债率要(yào)求(qiú)不得高(gāo)于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地产行业的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)并没有那么快，所以要(yào)规(guī)避公司净负债(zhài)率提高(gāo)到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续(xù)居(jū)高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等(děng)房企在践行较(jiào)积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控制(zhì)了(le)公司的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来(lái)看(kàn)国(guó)央企与民(mín)营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一筹(chóu)。如(rú)国(guó)央企(qǐ)的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的(de)存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的(de)青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十大(dà)流通股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配(pèi)置混(hùn)合型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司(sī)的几(jǐ)只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和(hé)其自(zì)身的基本面(miàn)表(biǎo)现存在一(yī)定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨(bīn)江集团仍(réng)是(shì)表现出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非(fēi)归母净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布(bù)的(de)2023年一(yī)季(jì)报(bào)，今年一季(jì)度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布(bù)局关(guān)系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七(qī)成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区(qū)的(de)营收(shōu)比(bǐ)重只占到(dào)近六(liù)成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同样(yàng)较(jiào)为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而(ér)滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表(biǎo)现，也(yě)让滨(bīn)江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨(bīn)江集(jí)团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻(fān)了超(chāo)一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎(yíng)来多家机构(gòu)的(de)集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告(gào)表示，公司(sī)于(yú)5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老等(děng)18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重(zhòng)点移(yí)至存量(liàng)赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实(shí)际(jì)上房地(dì)产开发只是(shì)房(fáng)地(dì)产产业链上(shàng)的(de)中游环(huán)节(jié)，其上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》的采访(fǎng)，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发环节与上(shàng)游材料端(duān)息(xī)息相关，新盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家(jiā)装家居(jū)领(lǐng)域(yù)，我们相对看好，因为(wèi)居(jū)民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时(shí)间(jiān)的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的(de)需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的(de)行(xíng)业，例(lì)如消(xiāo)费建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自(zì)家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安(ān)娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收(shōu)七(qī)根阳线的(de)基础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼1亿等于多少万近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺(fǎng)织家(jiā)居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类产品的(de)研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌(pái)。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈(yíng)新(xīn)价值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两(liǎng)只基金都是价值(zhí)派基(jī)金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在(zài)管的产品(pǐn)，首(shǒu)季(jì)其(qí)同时重仓的(de)房地产产业链股票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年曾经风光一时的(de)家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂(jì)，不过(guò)好在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年(nián)内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨(zhǎng)已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是(shì)营收(shōu)还(hái)是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的(de)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策(cè)略(lüè)优选和广发(fā)安(ān)宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类(lèi)标(biāo)的情有独(dú)钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理(lǐ)的(de)全部三只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)均登榜十(shí)大流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家(jiā)纺外(wài)，下游的(de1亿等于多少万)物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青(qīng)睐，不(bù)过这类(lèi)标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述上海公募基金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业(yè)服务不是一个(gè)高(gāo)毛利的(de)行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望(wàng)挣(zhēng)的(de)是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年(nián)到期(qī)的合(hé)同里(lǐ1亿等于多少万)提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之(zhī)后(hòu)，经过两(liǎng)三轮(lún)合同周期还能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能(néng)做到产品提(tí)价的公(gōng)司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些固定人员成(chéng)本的年度增长，不过服务没有特别好，客户(hù)没(méi)有那么满意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公司(sī)能在业(yè)内做到到期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它(tā)的(de)定位和(hé)比较好(hǎo)的(de)服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 1亿等于多少万