饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出(五线五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatochū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家(jiā)各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xi五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatoē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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