文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产一厢情愿是什么意思(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交一厢情愿是什么意思房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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