近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs好好记住我在你体内的感觉二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上好好记住我在你体内的感觉到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况好好记住我在你体内的感觉直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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