导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(ni新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗án)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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