OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前随(suí)着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户(hù)的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张江高(gāo)科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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